Immobilier : le marché des maisons neuves en pleine reprise

On en parle moins que l'immobilier collectif, mais le marché des maisons individuelles est également en pleine reprise depuis deux ans. Les ventes de maisons neuves ont en effet bondi en 2016 de 10% à 133.000 unités, et retrouvent des niveaux enregistrés en 2011, même s'ils n'ont pas encore renoué avec la barre de 145 000 franchie en 2010, et encore moins avec les années records 2006 et 2007 où les chiffres avoisinaient les 160.000 à 170.000 maisons vendues.

Les acquisitions de ces maisons qui sont essentiellement construites en périphérie des villes ont fortement augmenté en Île-de-France (+24%) et dans les régions de l'ouest: +22% pour la Nouvelle Aquitaine, la Bretagne et la Normandie, et +31% pour les Pays-de-la-Loire. Ce dynamisme est aussi la preuve que les ménages français restent à la recherche de plus d'espace pour vivre, quitte à s'éloigner des centres-villes, où l'emploi est pourtant de plus en plus concentré. Une demande d'éloignement qui va en partie à rebours des politiques publiques qui misent beaucoup sur la densification des villes.

Le PTZ, mesure indispensable

Du reste, c'est bien le gouvernement qui est à l'origine de ce redressement spectaculaire (seulement 98.000 ventes avaient été enregistrées en 2014). Le marché des maisons neuves a été fortement dynamisé par le nouveau prêt à taux zéro (PTZ) élargi depuis le 1er janvier 2016, puisque près de 117.000 prêts ont été distribués en 2016, contre 59.000 en 2015, a indiqué la LCA-FFB, qui fédère les professionnels de la maison individuelle. Ce n'est pas une surprise : la chute du marché à partir de fin 2011 était déjà en grande partie due à la reconfiguration défavorable du PTZ.

Reste que les transactions ont été en forte hausse grâce à la chute des taux d'intérêt nominaux de crédits immobiliers ces dernières années, qui ont atteint un point bas historique à 1,31% en moyenne en novembre 2016, selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA. Bref, en 2016, « les planètes étaient bien alignées et il convient en 2017 de consolider cette dynamique », commente le président de LCA-FFB, Patrick Vandromme.

Une fin d'année 2017 incertaine

Car si la remontée des taux d'intérêt à 1,51% en moyenne en mars 2017 ne s'est pas fait ressentir négativement sur l'activité, en revanche le second semestre de l'année pourrait être plus compliqué. Clairement, « si les taux augmentaient d'entre 0,5 et 1 point de pourcentage d'ici la fin de l'année, il y aurait nécessairement un impact négatif sur les transactions », assure Pierre Jude, président du constructeur Maisons Pierre.

Un autre phénomène pourrait venir perturber le marché : « Les incertitudes sur une éventuelle réorientation de la politique du Logement à l'aune d'une politique budgétaire plus restrictive », à l'issue de l'élection présidentielle du printemps, note la LCA-FFB. Par exemple, « si l'on rabote les aides de type PTZ, il y aura une incidence importante sur le marché. Car soyons clair : l'immobilier a toujours fonctionné avec des aides de l'Etat », reconnaît Pierre Jude. A l'inverse, « l'activité pourrait être encore plus dynamique si l'on augmentait les soutiens publics, en élevant par exemple le plafond de revenus pour obtenir l'APL accession », estime-t-il.

Une demande structurellement soutenue

Ce n'est en tout cas pas du côté des ménages que la demande va fléchir : d'ici à 2020, « les besoins en nouveaux logements liés à la simple augmentation du nombre de ménages et à l'obsolescence (en particulier géographique) du parc existant sont à minima d'environ 400 000 unités par an hors rattrapage du déficit cumulé », estime la LCA-FFB. Or, entre début mars 2016 et fin février 2017, 387.000 logements ont été mis en chantier, toutes catégories confondues. On n'y est pas encore, donc.

Reste toutefois à maîtriser la hausse des prix : selon le baromètre LPI-SeLoger des prix immobiliers, le prix moyen des maisons neuves a progressé de 3,5% en 2016, à hauteur de 2 424 euros le mètre carré (foncier compris), contre une hausse de seulement 0,9% en 2015. Or, si le pouvoir d'achat immobilier des ménages venait à s'éroder, le marché risquerait de se crisper à nouveau.